Umlagefähige Nebenkosten: Alle 17 Betriebskostenarten nach BetrKV
Welche Kosten dürfen Vermieter auf Mieter umlegen — und welche nicht? Hier finden Sie die vollständige Liste aller 17 Betriebskostenarten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) mit Erklärung und empfohlenem Umlageschlüssel.
Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in §2 abschließend, welche Kosten der Vermieter als Nebenkosten auf den Mieter umlegen darf. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
| Nr. | Kostenart | Beschreibung | Schlüssel |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | Wohnfläche |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Wasseraufbereitungsanlage | Personen/Verbrauch |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühren, Kanalisation | Personen/Verbrauch |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Bedienung, Abgasmessung, Schornsteinfeger | HeizKV |
| 5 | Warmwasser | Kosten der Warmwasserversorgung (zentral) | HeizKV |
| 6 | Verbundene Heizung/Warmwasser | Bei verbundenen Anlagen: Aufteilung nach §9 HeizKV | HeizKV |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Pflege, TÜV-Prüfung | Wohnfläche |
| 8 | Straßenreinigung & Winterdienst | Öffentliche Straßenreinigung, Schneeräumung, Streugut | Wohnfläche |
| 9 | Müllabfuhr | Müllentsorgung, Sperrmüll (regelmäßig), Müllschlucker | Personen |
| 10 | Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung | Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile, Ungezieferbeseitigung | Wohnfläche |
| 11 | Gartenpflege | Pflege hauseigener Gärten, Spielplätze, Zugangswege | Wohnfläche |
| 12 | Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile | Wohnfläche |
| 13 | Schornsteinfeger | Kehr- und Überprüfungsgebühren | Wohnfläche |
| 14 | Versicherung | Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Glasversicherung | Wohnfläche |
| 15 | Hauswart | Vergütung, Sozialabgaben und Sachleistungen (ohne Reparaturanteil) | Wohnfläche |
| 16 | Gemeinschaftsantenne / Kabel | Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kabelanschluss | Einheiten |
| 17 | Wascheinrichtung | Strom, Wasser und Wartung gemeinschaftlicher Waschmaschinen | Personen |
Nicht umlagefähige Kosten
Folgende Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen — auch wenn sie im Zusammenhang mit der Immobilie stehen:
Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)
Die Kategorie „sonstige Betriebskosten" ist ein Auffangtatbestand. Hier können weitere laufende Kosten eingestellt werden, die im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind:
- Dachrinnenreinigung
- Wartung der Rauchmelder
- Wartung der Lüftungsanlage
- Prüfung der Elektroanlage (E-Check)
- Trinkwasseranalyse (Legionellenprüfung)
Die Kosten müssen regelmäßig anfallen und im Mietvertrag konkret benannt sein. Eine pauschale Verweisung auf „sonstige Betriebskosten" genügt nicht.
Häufig gestellte Fragen
Welche Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein?
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