Heizkostenabrechnung nach HeizKV: 30/70 oder 50/50 Aufteilung?

1. Grundlagen der Heizkostenverordnung (HeizKV)

Die Heizkostenverordnung (HeizKV) regelt seit 1981 die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten in Deutschland. Sie gilt für alle Gebäude mit einer zentralen Heizungsanlage, die mehrere Nutzeinheiten versorgt. Der zentrale Grundsatz: Heizkosten dürfen nicht allein nach Wohnfläche umgelegt werden — ein erheblicher Teil muss nach dem individuellen Verbrauch jedes Mieters berechnet werden.

Die aktuelle Fassung der HeizKV, zuletzt geändert im November 2021, enthält auch Vorgaben zur Fernablesung und zur monatlichen Verbrauchsinformation. Vermieter müssen ihre Abrechnungspraxis regelmäßig an die aktuelle Rechtslage anpassen. Die HeizKV ist unabdingbar — Vermieter und Mieter können im Mietvertrag nicht wirksam von ihr abweichen.

Die HeizKV gilt nicht für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt (§2 HeizKV), sowie für Gebäude mit einem sehr niedrigen Heizenergieverbrauch (unter 15 kWh/m²/Jahr, sogenannte Passivhäuser). Auch Einliegerwohnungen sind ausgenommen, sofern der Vermieter im selben Haus wohnt.

2. Grundkosten vs. Verbrauchskosten

Die HeizKV teilt die gesamten Heizkosten in zwei Bestandteile auf. Diese Unterscheidung ist das Herzstück der Heizkostenabrechnung und beeinflusst maßgeblich, wie viel jeder einzelne Mieter zahlt.

Grundkosten (flächenabhängig)

Der Grundkostenanteil wird nach der Wohnfläche (m²) auf alle Mieter verteilt. Dieser Anteil bildet die Kosten ab, die unabhängig vom individuellen Heizverhalten entstehen — zum Beispiel die Bereitstellung der Heizanlage, Wärmeverluste im Leitungsnetz und die Grundlast des Gebäudes. Jeder Mieter zahlt also einen Sockelbetrag, der proportional zur Wohnungsgröße ist.

Bei der 30/70-Aufteilung beträgt der Grundkostenanteil 30% der Gesamtheizkosten. Bei der 50/50-Aufteilung sind es 50%. Ein höherer Grundkostenanteil glättet die Unterschiede zwischen Viel- und Wenigheizern und kann für Gebäude sinnvoll sein, in denen die baulichen Gegebenheiten stark unterschiedliche Verbräuche verursachen.

Verbrauchskosten (verbrauchsabhängig)

Der Verbrauchskostenanteil wird nach dem individuell erfassten Heizverbrauch jedes Mieters verteilt. Hierzu werden Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder andere Erfassungsgeräte eingesetzt. Wer wenig heizt, zahlt weniger — wer viel heizt, zahlt mehr.

Bei der 30/70-Aufteilung entfallen 70% der Kosten auf den Verbrauch. Dieses Modell schafft einen starken Anreiz zum Energiesparen. Bei 50/50 sind es nur 50%, was den Verbrauchsanreiz abschwächt, aber bei baulich unterschiedlichen Wohnungen gerechter sein kann.

3. 30/70 oder 50/50 — Welche Aufteilung wählen?

Der Vermieter hat nach §7 Abs. 1 HeizKV das Recht, das Verhältnis zwischen Grund- und Verbrauchskosten zu bestimmen. Er kann zwischen einer Aufteilung von mindestens 30% bis maximal 50% Grundkosten wählen. In der Praxis haben sich zwei Varianten etabliert:

30/70-Aufteilung (Standard)

Die 30/70-Aufteilung ist der gesetzliche Regelfall und wird von den meisten Vermietern angewendet. 30% der Heizkosten werden als Grundkosten nach Wohnfläche verteilt, 70% nach individuellem Verbrauch. Diese Aufteilung belohnt sparsames Heizverhalten am stärksten und setzt klare Anreize zur Energieeinsparung.

Empfohlen wird die 30/70-Aufteilung besonders für neuere Gebäude mit gutem Wärmeschutz, für Gebäude mit ähnlich geschnittenen Wohnungen und dort, wo alle Wohnungen gleichmäßig gedämmt und beheizbar sind. Auch der Gesetzgeber favorisiert diese Variante im Sinne der Energiewende.

50/50-Aufteilung

Bei der 50/50-Aufteilung werden die Heizkosten je zur Hälfte nach Fläche und Verbrauch verteilt. Diese Variante gleicht baulich bedingte Unterschiede besser aus und kann gerechter sein, wenn Wohnungen im Gebäude sehr unterschiedlich exponiert sind — etwa Dachgeschosswohnungen gegenüber Wohnungen in der Gebäudemitte.

Die 50/50-Aufteilung ist sinnvoll bei Altbauten mit schlechter Isolierung, bei Gebäuden mit Eck- und Dachgeschosswohnungen, die baulich bedingt mehr Heizenergie benötigen, und bei Wohnungen mit stark unterschiedlichen Fensterflächen oder Ausrichtungen. Beachten Sie: Der Vermieter kann das Verhältnis jährlich ändern, muss dies aber rechtzeitig im Abrechnungszeitraum festlegen.

4. Beispielrechnung: Heizkostenabrechnung erstellen

Anhand eines konkreten Beispiels zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie eine Heizkostenabrechnung nach der 30/70-Aufteilung berechnet wird. Wir gehen von einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen aus.

Ausgangsdaten

Schritt 1: Grundkosten berechnen (30%)

Grundkosten = 4.800 Euro x 30% = 1.440 Euro

Verteilung nach Wohnfläche:

• Wohnung A: 1.440 x (80/240) = 480,00 Euro
• Wohnung B: 1.440 x (100/240) = 600,00 Euro
• Wohnung C: 1.440 x (60/240) = 360,00 Euro

Schritt 2: Verbrauchskosten berechnen (70%)

Verbrauchskosten = 4.800 Euro x 70% = 3.360 Euro

Gesamtverbrauch = 350 + 450 + 200 = 1.000 Einheiten. Verteilung nach Verbrauch:

• Wohnung A: 3.360 x (350/1.000) = 1.176,00 Euro
• Wohnung B: 3.360 x (450/1.000) = 1.512,00 Euro
• Wohnung C: 3.360 x (200/1.000) = 672,00 Euro

Schritt 3: Gesamtkosten pro Wohnung

Kontrollrechnung: 1.656 + 2.112 + 1.032 = 4.800 Euro. Die Abrechnung ist schlüssig. Von diesem Betrag werden die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen, um die Nachzahlung oder das Guthaben zu ermitteln.

5. Warmwasserkosten in der HeizKV

Wird das Warmwasser zentral erzeugt, gelten die gleichen Regeln wie für die Heizkosten. Auch Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei verbundenen Anlagen — also wenn Heizung und Warmwasser aus derselben Quelle stammen — müssen die Gesamtkosten zunächst nach §9 HeizKV in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden.

Die Aufteilung erfolgt entweder über einen Wärmemengenzähler am Warmwasserspeicher oder nach der Formel in §9 Abs. 2 HeizKV. Dabei wird der Warmwasseranteil rechnerisch anhand des Warmwasserverbrauchs und der Erwärmungstemperatur bestimmt. Ein typischer Richtwert: Die Warmwasserkosten machen in Wohngebäuden etwa 20-30% der gesamten Wärmeerzeugungskosten aus.

→ Ratgeber: Nebenkostenabrechnung Vorlage mit HeizKV-Abrechnung

6. Verbrauchserfassung und Ablesung

Für eine korrekte Heizkostenabrechnung ist die Verbrauchserfassung unverzichtbar. Die HeizKV schreibt vor, dass der Verbrauch jeder Nutzeinheit durch geeignete Geräte erfasst wird. Es gibt verschiedene Systeme, die in der Praxis eingesetzt werden.

Arten der Verbrauchserfassung

Heizkostenverteiler (HKV) werden an jedem Heizkörper angebracht und messen die Wärmeabgabe. Sie sind die häufigste Erfassungsmethode und werden in Einheiten abgelesen. Moderne Heizkostenverteiler mit Funktechnik ermöglichen die Fernablesung, sodass der Ableser nicht mehr in die Wohnung muss.

Wärmemengenzähler messen die tatsächlich verbrauchte Wärmemenge in kWh. Sie werden in die Heizungsleitung eingebaut und sind genauer als HKV, aber auch teurer. Bei Fußbodenheizungen sind Wärmemengenzähler die einzige zulässige Erfassungsmethode.

Seit 2021 müssen fernablesbare Geräte eingebaut werden, wenn technisch machbar. Zudem sind Vermieter verpflichtet, den Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen, wenn fernablesbare Geräte vorhanden sind (§6a HeizKV). Dies soll das Bewusstsein für den eigenen Energieverbrauch stärken.

7. Sonderfälle und Ausnahmen

In der Praxis treten immer wieder Sonderfälle auf, die besondere Aufmerksamkeit bei der Heizkostenabrechnung erfordern.

Leerstand

Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter sowohl die Grund- als auch die Verbrauchskosten für diese Einheit. Leerstehende Wohnungen verursachen zwar keinen Verbrauch, aber der Grundkostenanteil darf nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Bei der Berechnung wird die leerstehende Wohnung wie eine bewohnte Einheit mit dem Verbrauch Null behandelt.

Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums müssen die Heizkosten auf den Alt- und Neumieter aufgeteilt werden. Die Grundkosten werden zeitanteilig (pro rata temporis) berechnet. Die Verbrauchskosten werden idealerweise durch eine Zwischenablesung ermittelt. Fehlt eine Zwischenablesung, ist eine Schätzung anhand der Gradtagstabelle (VDI 2067) zulässig.

→ Wichtig: Fristen bei der Nebenkostenabrechnung beachten

Gewerbliche Nutzung

In gemischt genutzten Gebäuden (Wohn- und Gewerbeeinheiten) gelten die gleichen Regeln der HeizKV. Allerdings haben Gewerbeeinheiten oft einen höheren Verbrauch und andere Nutzungszeiten, was bei der Wahl des Verteilerschlüssels berücksichtigt werden sollte. Eine Vorerfassung (separate Wärmemengenzähler für Wohn- und Gewerbeanteil) ist empfehlenswert.

8. CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung

Seit Januar 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) tragen. Die Aufteilung richtet sich nach dem 10-Stufen-Modell des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG). Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher ist der Vermieteranteil — bis zu 95% bei sehr hohem spezifischen CO₂-Ausstoß.

In der Heizkostenabrechnung müssen die CO₂-Kosten separat ausgewiesen und der Vermieteranteil abgezogen werden. Dies erhöht die Komplexität der Abrechnung erheblich, insbesondere bei Gebäuden mit mehreren Energieträgern oder bei Fernwärme, wo der CO₂-Ausstoß vom Versorger mitgeteilt werden muss.

→ Ausführlich: CO₂-Kostenaufteilung nach dem 10-Stufen-Modell

9. Häufige Fehler bei der Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist fehleranfällig. Diese Fehler sehen wir am häufigsten:

→ Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen